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Informationen zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet für das Gebiet „Innenstadt“

10. 12. 2019

In den letzten Monaten wurden alle Eigentümer, deren Grundstück im Sanierungsgebiet „Innenstadt“ liegt, mit einem Informationsschreiben über die gesetzlich anstehende Zahlungsverpflichtung der Ausgleichsbeträge unterrichtet.

Mit diesem Schreiben wurden zugleich die Möglichkeiten aufgezeigt, in welcher Form die Begleichung des Ausgleichbetrages möglich wären. Zum einen können die Eigentümer auf den Endbescheid warten, der nach Aufhebung der Sanierungssatzung (spätestens bis zum 31.12.2021) zugehen wird und der damit festgesetzte Ausgleichsbetrag einer Fälligkeit innerhalb eines Monats unterliegt. Zum anderen besteht zum jetzigen Zeitpunkt immer noch die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages, mittels Abschluss einer Ablösevereinbarung, in Anspruch zu nehmen. Dabei handelt es sich um eine zwischen Stadt und Eigentümer einvernehmlich getroffene, endgültige Regelung in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages, der nach Zahlung des Ablösebetrages keine weiteren Zahlungsverpflichtungen nach Aufhebung der Sanierungssatzung garantiert.

Eine Vielzahl der Eigentümer hat bereits diese aufgezeigte Möglichkeit des Abschlusses einer Ablösevereinbarung in Anspruch genommen und somit von der seitens der Stadt gewährten Rabattierung in Höhe von 5% bzw. von der Einräumung von Ratenzahlungen profitiert.

Ein weiterer Vorteil für den Abschluss einer Vereinbarung besteht darin, dass diese Einnahmen, erneut für Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet Genthin - Innenstadt im vollen Umfang eingesetzt werden können. Die nach Abschluss der Sanierung per Bescheid erhobenen Ausgleichsbeträge müssen dagegen anteilig jeweils zu einem Drittel an die Fördermittelgeber Bund und Land zurückgegeben werden. Somit birgt der vorzeitige Abschluss nicht nur für den Eigentümer einen Vorteil, sondern auch für die Stadt Genthin und damit wiederum für alle Beteiligten des Verfahrens, da diese Gelder im festgesetzten Sanierungsgebiet eingesetzt werden können.

Die gewährte Rabattierung in Form der Reduzierung des Ausgleichsbetrages in Höhe von 5 % ist nunmehr nur noch bis 31.12.2019 gegeben. Wer also noch Interesse an dem Abschluss einer derartigen Vereinbarung hat, sollte sich umgehend mit der BauBeCon Sanierungsträger GmbH oder mit der Stadt Genthin in Verbindung setzen, besser noch einen schriftlichen Antrag bei der Stadt Genthin stellen.

 

Die zuständigen Ansprechpartnerinnen sind:

 

BauBeCon Sanierungsträger GmbH

Büro Magdeburg, Schönebecker Str. 29/30, 39104 Magdeburg,

Frau Schube - Telefon 0391/40822911, KSchube@baubeconstadtsanierung.de

Frau Lemche - Telefon 0391/40822915, BLemche@baubeconstadtsanierung.de

 

Stadt Genthin

Fachbereich Bauverwaltung/Stadtentwicklung, Marktplatz 3, 39307 Genthin

Frau Elsner – Telefon 03933/876213, Carola.Elsner@stadt-genthin.de

 

 

 

 

Darüber hinaus besteht bis zum 30.06.2020 weiter das Angebot zur Ratenzahlung (max. 24 Monate), allerdings ohne Rabattierung.

 

Im Zuge der stattgefundenen persönlichen Beratungen von Eigentümern durch die BauBeCon Sanierungsträger GmbH als auch durch die Stadt Genthin gab es neben den Anfragen zur Zahlungshöhe Fragen zur Ermittlung der Bodenrichtwerte, über die Festlegung zur Höhe des gewährten Rabattes als auch auf die Kostenregelungen für die Löschung des Sanierungsvermerkes.

 

Auf diese Fragestellungen wird nachstehend nochmals eingegangen und im Interesse aller Beteiligten dargestellt.

 

Ermittlung der Bodenrichtwerte

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte zählt zu den Aufgabenstellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt. Dieser ist gesetzlich nach dem Baugesetzbuch legitimiert, Bodenrichtwerte zu ermitteln. Bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte handelt es sich gem. § 192 BauGB um einen selbständigen als auch unabhängigen Ausschuss, deren Festlegungen auch für die Stadt Genthin verbindlichen Charakter haben. Die Stadt Genthin hat bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte im Bereich des Sanierungsgebietes beantragt, um ihrer gesetzlichen Pflicht zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet (§ 154 BauGB) nachzukommen. Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte in Form einer Karte beschlossen. Die Karte ist unter nachstehendem Link veröffentlicht: https://www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de/de/geodienst-bodenrichtwerte-in-sachsen-anhalt.html

 

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ergeben sich gemäß § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

 

Für den Anfangswert sind die maßgeblichen Zustandsmerkmale diejenigen, die zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen vorliegen. Sie ergeben sich aus dem Umfang und der Intensität der städtebaulichen Missstände. Für die Bestimmung der Zustandsmerkmale lagen dem Gutachterausschuss erarbeitete Unterlagen vor, insbesondere die Ergebnisse von vorbereitenden Untersuchungen, die 1993/94 erarbeitet wurden. Für den Endwert sind die maßgeblichen Zustandsmerkmale diejenigen, die nach Abschluss der Sanierung vorliegen. Für das Sanierungsgebiet wurden in den Jahren 9,5 Mio. Euro aufgewendet, um die Behebung der städtebaulichen Missstände voranzubringen und zu verbessern, wobei allein 3,2 Mio. Euro in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im privaten Sektor flossen. Diese Sanierungsmaßnahmen schlagen sich ebenso wie vorgenommene Sanierungen von Straßen und Plätzen bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nieder.

 

Durch den Gutachterausschuss wurden im Rahmen seines angewandten Ermittlungsverfahrens auf der Grundlage von Bodenrichtwerten gebietsweise Anfangs- und Endwerte ermittelt, woraus sich auch die benannten 12 zonalen Grundwertgebiete (Bodenrichtwertzonen) ergeben. Dabei ist der Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Werteverhältnisse (z.B. wirtschaftliche Nutzbarkeit, wie Wohnung, Gewerbe und Misch; Ströme der Bevölkerung u.a.) vorliegen. Die Festlegungen der Zonen lagen somit ausschließlich in der Zuständigkeit des Gutachterausschusses.

Es handelt sich also um zonale Bodenrichtwerte, die nicht mit grundstücksbezogenen Wertgutachten zu vergleichen sind. Die Anfangswerte mit dem Stichtag der abschließenden

 

Bodenwertermittlung wurden auch nochmals neu betrachtet und zudem konjunkturell fortgeschrieben und damit angepasst.

Sofern das Grundstück im Sanierungsgebiet der Stadt Genthin liegt, ist der Eigentümer an den Kosten der Sanierung zu beteiligen. Dazu bietet das Baugesetzbuch keinen Spielraum. Die Stadt Genthin ist danach verpflichtet, den Wertzuwachs in Folge städtebaulicher Sanierung abzuschöpfen.

 

Höhe des Nachlasses von 5%

Bei dem gewährten Nachlass bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages gegenüber dem Eigentümer handelt es sich um ein Entgegenkommen der Stadt Genthin. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Gewährung gibt es nicht. Zudem muss beachtet werden, dass die Sanierung kurz vor dem Abschluss steht und die Mittel zeitlich befristet bis zur Endabrechnung zum 31.12.2020 gebunden sein sollen. Des Weiteren ist dieses Verfahren im Land Sachsen-Anhalt rechtlich nicht unumstritten, so dass die Stadt Genthin bereits ein gewisses Risiko übernimmt und hier letztlich auf Einnahmen freiwillig verzichtet.

 

Wofür sollen die Mittel aus der vorzeitigen Erhebung eingesetzt werden?

Grundsätzlich dürfen die Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen nur für Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden. Kommen diese nicht zum Einsatz, sind diese Mittel zu 2/3 an die Fördermittelgeber Bund und Land seitens der Stadt zurückzuzahlen.

Es bestehen laut Rahmenplan zur Stadtsanierung noch offene Anforderungen im Sanierungsgebiet. Den konkreten Mitteleinsatz in diesem Gebiet bestimmt der Stadtrat bzw. die beauftragten Fachausschüsse. Entscheidend dafür ist aber die Höhe der Einnahmen, die eingesetzt werden können.

 

Wer trägt die Kosten für die Löschung des Sanierungsvermerkes?

Die Beantragung für die Eintragung des Sanierungsvermerks erfolgte von Amtswegen durch die Stadt. Demzufolge entstehen für den Eigentümer auch keine Kosten für die Löschung der Eintragung.

 

Stadtverwaltung

FB Bau/Stadtentwicklung

 

Pressemitteilung Nummer 151/2019

15. Dezember 2019

 

 

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